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◎本文同時刊載於永然書訊102年4月號，永然網址：http://www.law119.com.tw

案例

解析

    民國100年6月1日起實施的特種銷售稅，有關不動產部分是對於短期（持有二年內）投機買賣房地產所課徵的稅；換言之，特銷稅是為打擊房地產短期買賣投機，但合理正常的投資行為，即不是特銷稅課徵的對象。依此精神，特銷稅第5條列舉十一種免稅情形，即對於自用或合理正常投資列為非屬特銷稅規定之「特種貨物」。特種貨物及勞務稅條例第5條第7款規定：「營業人興建房屋完成後第一次移轉者 。」，施行細則第12條對於營業人興建房屋完成後第一次移轉之情形，列舉有下列五種情形：

1.營業人銷售以其自有土地興建之房屋及其坐落基地（即自地自建）。

2.營業人銷售合建分屋所分得之房屋及其坐落基地。

3.營業人銷售與土地所有權人合作興建之房屋及併同該房屋銷售之坐落基地（即合建分售）。

4.營業人銷售與其他營業人合建分屋經約定附買回條件而依約買回之房屋及其坐落基地。

5.營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地。

案例中承購戶陳有基購買「晴天綠地」建案A棟七樓因承貸資格不符合銀行條件，而解除買賣契約，全發建設公司與地主潘天財再就A棟七樓銷售給新買主，是否屬於營業人興建房屋完成後第一次移轉而免徵特銷稅，頗有疑義。

財政部102年2月7日台財稅第10200501800號函釋對此有明確的闡明，其內容如下：

摘要：土地所有權人銷售因合建分售銷貨退回之房屋坐落基地，免徵特銷稅。

主旨：土地所有權人提供土地與營業人合建分售，因故銷貨退回，嗣營業人銷售銷貨退回之房屋時，土地所有權人併同銷售該房屋坐落之基地，准依特種貨物及勞務稅條例第5條第7款及同條例施行細則第12條第5款規定辦理。

地主與建主採合建分售，其產權登記與移轉方式即是由地主直接出售土地與承購戶，同時由建主出售房屋與承購戶。採用合建分售，與合建分屋不同點，最主要是地主不論是否辦理營業登記，出售土地部分免營業稅及營利事業所得稅。

財政部對此說明：本條例第5條第7款所稱營業人興建房屋完成後第一次移轉，指符合下列各款情形之一者：……三、營業人銷售與土地所有權人合作興建之房屋及併同該房屋銷售之坐落基地。」所稱「併同該房屋銷售之坐落基地」並不以該坐落基地土地所有權人應辦理營業登記為限，故營業人與土地所有權人採合建分售於興建完成後第一次移轉時，皆可免徵特銷稅。

財政部進一步說明：營業人及土地所有權人採合建分售者，雖雙方分別與消費者簽訂房屋及其坐落基地銷售契約，惟就消費者而言，係併同購買房屋及土地，嗣後因故退回房屋時，土地自一併退還，即營業人收回房屋，土地所有權人收回該房屋之坐落基地。營業人再銷售銷貨退回房屋，屬本條例施行細則第12條第5款規定「營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地」之情形，得免徵特銷稅。至土地所有權人再併同銷售該房屋之坐落基地，倘該土地所有權人因符合規定免辦理營業登記，就文義而言，尚無前開免徵特銷稅規定之適用，有失衡平，故本諸立法意旨並考量實務需求及租稅公平，發布相關令釋。

案例中地主潘天財與建主全發建設公司銷售陳有基退回之A棟七樓房地，仍屬「營業人興建房屋完成後第一次移轉」，免徵特銷稅。