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案例：

陳水吉前兩年買入新莊區光明大地預售屋一戶，去年建設公司完工後，登記

為陳水吉名義。最近李木旺出價5500萬元，打算向陳水吉購買，經查陳水吉

登記完成後只有一年一個月，如出售給李木旺應繳5500萬元×10%=550萬元的

奢侈稅。友人建議陳水吉先以「預告登記」或「信託登記」方式，待滿2

年，待奢侈稅規定的「持有未滿二年」期間後，再過戶給李木旺，即可以免

繳550萬元的奢侈稅。陳水吉對這種方式是否會被國稅局補稅？

解析：

自民國100年6月1日開始施行的「特種貨物及勞務稅條例」(以下簡稱「特種

貨物稅」條例，即俗稱「奢侈稅」)，已有二年多，一般民眾，於買賣房地

產的場合，常會考慮有無奢侈稅？特種貨物稅條例的制定，最主要是基於現

行土地及房屋短期交易稅負偏低，或無稅負，明定持有期在二年以內房屋及

其坐落基地為課稅且並將依法得核建照執照的都市土地，納入課稅對象。

所謂「持有期間」是指完成不動產移轉登記之日起，計算至本條例施行後
(即指101年6月1日)，訂定銷售契約之日止。本案例陳水吉購買光明大地預
售屋至今已逾二年，但是預售屋於興建時期，尚未登記房屋所有權並不是奢
侈稅課稅對象。換言之，陳水吉的持有期間，應自建商預售屋完工並移轉房
地產登記完成之日起，至與李木旺簽訂買賣契約之日止。此買賣契約是指陳
水吉與李木旺就雙方買賣的房地產與價款合意一致所簽訂的買賣契約，此契
約並送地政事務所辦理移轉登記。買賣雙方送地政事務所的「買賣移轉契
約」是內政部規定的公定格式契約書俗稱「公契」與雙方支付款項約定的
「買賣契約」俗稱「私契」。買賣雙方貼有印象及項稱稅捐處申報「土地增
值稅」與「契稅」的契約，則屬「公契」。實務上，公契與私契的立契日不
一定相同，通常私契立契日較公契立契日會較為提前。

陳水吉與李木旺就光明大地的房地買賣，如於未滿二年的持有期間訂立買賣
契約，即屬課徵特種貨物稅(奢侈稅)對象。陳水吉應於訂約日之次日起30日
內向陳水吉戶籍所在地國稅局申報並繳納5500萬元×10%=550萬元特種貨物稅。
如陳水吉持有滿二年後再與李木旺訂定銷售(買賣)契約，不必申報繳特種貨
物稅。

為規避特種貨物稅，以延長移轉登記時期方式辦理，但為保障買方已付買賣
價款的權利，有人採用「預告登記」與「自益信託」方式，是否合法？國稅
局如何查核？

最近財政部發布新聞稿稱，國稅局根據地政機關通報「預告登記」與「信託
登記」案件再核對兩次移轉登記在二年〜三年左右案件，過濾出疑似規避租
稅案件，先通知買賣雙方說明。再依雙方提供資料與國稅局查得資料查核後，
補徵特種貨物稅及處罰鍰。

從國稅局查核程序觀之，陳水吉與李木旺簽訂買賣私契約後，待滿二年後再
訂立買賣公契，而不辦理「預告登記」或「自益信託」，除非有人舉出買賣
私契作為證據檢舉外，不易被補課特種貨物稅。

如買賣雙方為規避特種貨物稅，而作「預告登記」或「自益信託」，正好提
供國稅局查核的指引，有如欲蓋彌彰之嫌。進一步論，國稅局除依地政機關
通報資料外，會再查買賣雙方資金流程與日期，與房地交付使用時期，更重
要的證據是買賣私契。國稅局查核的買賣私契主要是來自「買方」、「賣方
」，另實務上也有來自貸款銀行的買賣私契影本，或仲介業者的委託銷售契
約或買賣私契影本。國稅局查核的佐證，也常見預告登記請求權人即是後來
登記的買方或自益信託的「受託人」為後來登記的買主，再根據「買方」
、「賣方」雙方的資金流程來判定作為認定「租稅規避」的依據。租稅規避
的定義於102年新修正的稅捐稽徵法第12條之1，有關實質課稅原則適用與舉
證責任，明文規定「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精
神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之
。稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及
其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據。納稅義務人基於獲得租稅利益，
違背稅法之立法目的，濫用法律形式，規避租稅構成要件之該當，以達成與
交易常規相當之經濟效果，為租稅規避。前項租稅規避及第2項課徵租稅構
成要件事實之認定，稅捐稽徵機關就其事實有舉證之責任。納稅義務人依本
法及稅法規定所負之協力義務，不因前項規定而免除。稅捐稽徵機關查明納
稅義務人及交易之相對人或關係人有第2項或第3項之情事者，為正確計算應
納稅額，得按交易常規或依查得資料依各稅法規定予以調整。納稅義務人得
在從事特定交易行為前，提供相關證明文件，向稅捐稽徵機關申請諮詢，稅
捐稽徵機關應於六個月內答覆。」。

綜合上面說明，陳水吉從國稅局查核方向得知以「預告登記」或「自益信

託」方式規避特種貨物稅之課徵，有可能會被國稅局查到並補稅。