taxland101的部落格

案例:

    李媽媽三年前出售一筆土地扣除土地增值稅後，尚有4、5仟萬元，向專家請教如何規劃更有保障?專家建議用自益信託方式，購買收租的房地產較為妥當。李媽媽找自己的親弟弟為受託人，購買桃園市一棟透天厝，地坪19坪，5層樓透天厝建坪約90坪，市價4000萬元，出租某建設公司月租6萬元。

解析:

    我國信託法於民國85年立法後，亦於民國90年就信託相關稅制亦已完成立法，土地登記規則於民國85年時有相關信託登記補充規定，嗣於民國90年列入土地登記規則第九章「土地權利信託登記」。就不動產信託的相關制度於法規面已臻完整。本案例可以就不動產信託的流程與優點作更詳細的解析。

    信託是由委託人與受託人議定信託條件並訂立信託契約將信託財產交付受託人為受益人，管理、運用、處分信託財產。委託人與受益人為同一人者，稱「自益信託」；委託人與受益人不是同一人者，稱「他益信託」。他益信託於信託契約成立後三十日內應向國稅局申報贈與稅，於受託人依信託契約之約定將信託財產交付受益人時，如為不動產應繳土地增值稅、契稅。「自益信託」於成立時免繳贈與稅，又於信託財產依約交付受益人時，免繳土地增值稅、契稅。自益信託之信託財產原本即委託人所有交付信託或回復為委託人所有，皆不屬實質移轉財產，不必繳納因移轉不動產而應繳的相關稅賦，也是不動產信託以自益信託規劃最常見。

    專家建議李媽媽以自益信託方式購買不動產作為信託財產也是基於上述理由。另外尚有本件不動產目前有固定租金收益，其收益率比銀行存款利息收入更有利，又不動產計算遺產稅價值是以土地公告現值與房屋現值計課。

    本案例受託人為委託人購買本件透天厝的房地現值為550萬元，而市價為4000萬元，可以濃縮課稅財產價值(約占市價0.1375)。

    信託法第9條第2項規定:「受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。」，此即為信託財產的同一性。土地登記規則第127條規定:「受託人依
信託法第9條第2項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資料。登記機關辦理登記時，應依第130條至第
132條規定辦理。」，此即信託取得財產登記。

     本案例專家建議即是李媽媽與受託人簽訂信託契約並交付信託財產4000萬元後，雙方初始的信託財產為金錢。嗣後，受託人依約定購買透天厝即轉為信託財產。按上述土地登記規則規定
，由賣方與受託人簽訂買賣契約，並檢附信託契約與買賣契約一併申請登記，且登記申請書記明該取得財產為信託財產及委託人身分資料，登記機關依此登記為信託財產並受信託法保障。

   李媽媽的自益信託規劃，專家的建議確有見地。本案例規劃除了不動產價值穩定且定期收益可觀，又可享有信託財產增值利益，三年後的今天該透天厝市價已有5000萬元以上也有三成的增
值，頗值規劃個人財產信託規劃的參考。