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案例:

張月如名義下有五戶住家用房屋，其中3戶係自住其中二戶實際上是打通合併使用，另一戶係供父母居主使用，另二戶是出租。最近接到稅捐處「自住房屋申請輔導通知書」，該通知書並附有回覆單，張月如應如何回覆?有無節稅規劃?

解析:

為解持有多戶房地，仍適用最低的自住房屋稅稅率1.2%，稅負不公平現象，立法院已於今年修正房屋稅條例，提高非自住的住家房屋稅稅率1.5%〜3.6%。

最近財政部發布輔導自住房屋通知等相關作業規定，詳細內容如下:「標題:符合房屋稅自住房屋規定者請於收到自住房屋輔導通知60日內向地方稅稽徵機關提出申請內容:房屋稅條例第5條條文於本(103)年6月4日修正公布，提高非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%，自住房屋稅率維持為1.2%，並授權財政部訂定自住及公益出租人出租使用房屋之認定標準。財政部依上開規定於本年6月29日訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，自同年7月1日生效。依該認定標準規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者，屬供自住使用，可按自住使用房屋稅率(1.2%)課徵房屋稅：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

案例:

楊大富擁有四戶住家用房屋，其三戶市自住另一戶出租。民國103年6月新修正生效之房屋稅條例第五條，提高非自住之住家用房屋房屋稅稅率提高為1.5%〜3.6%。據聞台北市打算對持有有四戶以上非自住房屋採差別累進稅率，楊大富請教專家，新規定的自住房屋如何認定?有何租稅規劃建議?

解析:

民國103年6月4日公布修正房屋稅條例第五條規定:「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

案例:

楊永發於今年買入非都市工業區丁種建築用地數筆，屬於地上沒有建築物的素地。據悉財政部提出的特種貨物及勞務稅條例(俗稱「奢侈稅」)修正案將依法得核發建造執照之非都市土地之工業區納入課稅範圍，已於103年4月經立法院一讀通過。楊永發想請教，於完成立法程序並生效後，於持有兩年內出售應否課徵特種貨物及勞務稅?

解析:

財政部於立法院提修正案總說明:「特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱本條例)自100年5月4日制定公布、同年6月1日施行以來，社會大眾對本條例之成效多所肯定，惟仍有部分提出質疑，財政部為公正客觀評估本條例施行成效，以供檢討修正參考，委託學者就「特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果」議題進行研究，並邀集相關政府機關、專家、學者、業界及社會團體代表充分討論。

據上開研究報告，本條例確實發揮抑制短期投機交易及穩定房市效果，考量國內外經濟發展情勢，為兼顧健全房屋市場、落實居住正義及經濟長期穩定成長等政策目標，仍有繼續實施之必要。惟本條例施行二年多以來，在課稅範圍及免稅範圍部分仍有未臻合理之處，爰擬具本條例第2條、第5條、第26條修正草案，其修正要點如下：

公司合併計算持有期間可併同合計

案例:

大明金融公司因業務需要合併大華公司，合併後大明金融公司為存續公司，大華公司為消滅公司，雙方合併基準日為102年8月，大明公司103年3月出售大華公司於100年1月間取得的房地產，大明公司其持有期間如何認定? 大明公司可否併同大華公司前已持有期間計算?

解析:

公司為業務需有合併也有分割，如因合併分割而新設存續公司持有不動產的移轉登記完成後，不到二年即出售，如何認定持有期間?有無特種貨物及勞務稅(奢侈稅)之適用?

案例:

李媽媽三年前出售一筆土地扣除土地增值稅後，尚有4、5仟萬元，向專家請教如何規劃更有保障?專家建議用自益信託方式，購買收租的房地產較為妥當。李媽媽找自己的親弟弟為受託人，購買桃園市一棟透天厝，地坪19坪，5層樓透天厝建坪約90坪，市價4000萬元，出租某建設公司月租6萬元。

解析:

我國信託法於民國85年立法後，亦於民國90年就信託相關稅制亦已完成立法，土地登記規則於民國85年時有相關信託登記補充規定，嗣於民國90年列入土地登記規則第九章「土地權利信託登記」。就不動產信託的相關制度於法規面已臻完整。本案例可以就不動產信託的流程與優點作更詳細的解析。

信託是由委託人與受託人議定信託條件並訂立信託契約將信託財產交付受託人為受益人，管理、運用、處分信託財產。委託人與受益人為同一人者，稱「自益信託」；委託人與受益人不是同一人者，稱「他益信託」。他益信託於信託契約成立後三十日內應向國稅局申報贈與稅，於受託人依信託契約之約定將信託財產交付受益人時，如為不動產應繳土地增值稅、契稅。「自益信託」於成立時免繳贈與稅，又於信託財產依約交付受益人時，免繳土地增值稅、契稅。自益信託之信託財產原本即委託人所有交付信託或回復為委託人所有，皆不屬實質移轉財產，不必繳納因移轉不動產而應繳的相關稅賦，也是不動產信託以自益信託規劃最常見。

震撼「豪宅」實價課稅?→

財產交易所得之「實價課稅」與節稅規劃

案例:

財政部於民國103年1月23日發布有關豪宅課財產交易所得之說明:「財政部於今（23）日訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。

　　財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。該部爰訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其重點如下：

奢侈稅適用範圍擴大之新函釋

案例：

林明昌於101年以8000萬元出售買入一年六個月之台北市士林區未重劃的土地，今年初接到國稅局補課特種貨物稅之稅單與罰鍰。林明昌對核定不服，已依法提起訴願中。最近財政部對於依法得核發建造執照之都市土地擴及於重劃前、重劃中、區段徵收前、區段徵收中，對林明昌頗為不利。

解析：

財政部於102年12月11日發布台財稅字第10200142010號函：「摘要：核釋依法得核發建造執照之都市土地範圍。 主旨：一、依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地，核屬特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定「依法得核發建造執照之都市土地」。二、所有權人出售持有期間在2年以內符合前點規定之土地，應依特種貨物及勞務稅條例第16條第1項規定申報納稅。未依規定申報納稅者，除屬重劃中土地外，其銷售契約訂定日在本令發布日以前，准予補稅免罰。

案例：

陳水吉前兩年買入新莊區光明大地預售屋一戶，去年建設公司完工後，登記

為陳水吉名義。最近李木旺出價5500萬元，打算向陳水吉購買，經查陳水吉

登記完成後只有一年一個月，如出售給李木旺應繳5500萬元×10%=550萬元的

奢侈稅。友人建議陳水吉先以「預告登記」或「信託登記」方式，待滿2

案例：

許文財於100年以3000萬元向建建設公司購買「大地美景」A棟10樓一戶。102年3月間以5000萬元出售給李富貴。

該預售屋定於102年6月辦妥產權登記並交屋許文財想要知道於未完成產權前，出售應如何繳所得稅？有無奢侈稅？又如果登記產權後，再出售如何繳所得稅？有無奢侈稅？計算奢侈稅得持有期間如何計算﹖

解析：

民國100年6月1日開始實施的「特種貨物及勞務稅條例」(以下簡稱「特種貨

10/16、10/23、10/30、11/6每周三晚上6:50～9:40

報名請洽：永然法律研究中心電話：02-2356-0809或上網：http://www.law119.com.tw

研習對象：新科地政士、建設公司人員、房屋仲介經紀人、金融專員、保險經紀人

課程主題及內容：

 壹、地價稅（田賦）概要：

2013/9/18星期三，AM9:00～12:00 & PM1:30～4:30

報名請洽：永然法律研究中心電話：02-2356-0809或上網：http://www.law119.com.tw

研習對象：建設公司、地政士、土地開發業、營造業、經紀仲介人業、建設公司、法務人員等不動產相關業者

研習主題與內容：

問題

甲、乙、丙三人共有桃園新湖段農地一筆，面積1000坪，甲應有部分十分之五、乙應有部分十分之四、丙應有部分十分之一。該筆共有農地由甲、乙、丙分管使用，甲、乙分管使用部分作農業使用，僅丙分管使用部分違規未作農業使用。最近甲、乙打算將應有部分十分之九出售給張文明，因農地有部分共有人未作農業使用，可否申請甲、乙出售分管使用部分的「農地作農業使用證明」，用以申請不課徵土地增值稅﹖

解析

民國102年7月23日行政院農業委員會公告，修正《農業用地作農業使用證明辦法》（以下簡稱《農用證明辦法》）。此次修正新增訂第6條第6款規定：「六、共有農業用地有違反使用管制規定之情形，其違規面積未大於違規使用共有人之應有部分面積，其他未違規使用共有人之應有部分，經檢具第八條之文件。」及第8條規定：「符合第六條第六款之共有人申請核發其應有部分作農業使用證明書時，除依前條規定辦理外，並應檢附下列文件之一：一、全體共有人簽署之分管契約書圖。二、違規使用之共有人切結書；其切結書內容應包括違規使用面積未大於違規使用共有人之應有部分面積。三、因他共有人無法尋覓、死亡或不願切結違規使用等情事，共有人得檢附民法第八百二十條所為之多數決分管證明，或其他由行政機關出具足資證明共有分管區位之相關書圖文件。依前項第三款規定辦理者，受理機關應踐行行政程序法第一章第六節及第一百零四條至第一百零六條規定。」。即是針對部分共有農地未作農業使用，可以依經登記的分管契約申請部分作農業使用證明。

農委會於第8條說明第2點：「二、考量共有農業用地情形普遍，涉及民眾權益甚鉅，有必要將現行函釋共有農業用地申請核發農業用地作農業使用證明書之處理原則，納入本辦法予以明定。爰依本會90年7月31日農企字第900010341號通函各直轄市、縣（市）政府之下列原則，明定應檢附之文件：